Novērtējot nesenās dzīvojamā nekustamā īpašuma paplašināšanas spēku

Ziņo Marko Le Duka, Žans Hanss Langs, Barbara Jaramlska, Mareks Rosnaks un Emīls Bandoni

Publicēts kā daļa no Finanšu stabilitātes apskats, 2021. gada novembris.

Ar kredītiem nodrošināto dzīvojamo nekustamo īpašumu uzplaukums var radīt ievērojamus riskus finanšu stabilitātei. Dzīvojamā nekustamā īpašuma uzplaukums un kritums (RRE) bieži ir bijis saistīts ar dziļu lejupslīdi un finanšu krīzēm, jo ​​īpaši, ja dzīvojamo nekustamo īpašumu uzplaukumu izraisīja parādi.^[1] ASV nekustamo īpašumu burbulis pirms globālās finanšu krīzes (GFC), iespējams, ir visievērojamākais nesenais piemērs. Uzplaukuma periodā augstāku cenu un palielināta kredītu pieauguma atgriezeniskā saite var izraisīt pārvērtētu RRE likmju turpmāku korekciju, kas vairākos kanālos ietekmē ekonomiku un finanšu sistēmu. RRE likmju sabrukums var ietekmēt mājsaimniecību izdevumus, pateicoties bagātības un/vai uzticības ietekmei. Lielas mājsaimniecību parādsaistības var samazināt patēriņu un var izraisīt kredītu saistību nepildīšanu, ja parāds izrādīsies neilgtspējīgs. Investīciju un uzņēmumu aizdevumi var strauji kristies, ja RRE cenu bums iet roku rokā ar dubultās būvniecības bumu. Visbeidzot, nekustamā īpašuma burbuļa plīšana var nopietni ietekmēt kredītu piedāvājumu un pastiprināt deflāciju, jo pieejamā nodrošinājuma vērtība samazinās un zaudējumi vājina banku spēju darboties kā starpnieks.^[2]

Visā pandēmijas laikā RRE tirgi eirozonā ir piedzīvojuši stabilu paplašināšanos, taču cik satraucoši ir šie notikumi salīdzinājumā ar pagātni? Šajā ielikumā ir salīdzināti jaunākie notikumi eirozonas mēroga RRE jomā ar periodu pirms GFC, kur rādītāji ir sagrupēti riska reitingos trīs dimensijās: (1) cenu spiediens, (2) kreditēšanas dinamika un (3) mājsaimniecību bilance. spēks.^[3] Analīzi papildina kreditēšanas kritēriju novērtējums.

Pirmkārt, mājokļu cenu un pārvērtēšanas dinamika jau ir līdzīgā līmenī kā pirms GFC cikla kulminācijā 2007. gadā. Cenu indeksu vidējais riska novērtējums, kas aptver četrus rādītājus, kas saistīti ar patieso RRE cenu dinamiku un pārvērtēšanas aplēsēm, ir tuvu līmenim pirms GFC 2007. gada un krietni pārsniedz 2005. gada līmeni (sk. grafiks A, panelis a). Nesenais vidējā riska reitinga pieaugums atspoguļo pārvērtēšanas aplēses izmaiņas, kas pašlaik pārsniedz 2007. gadā novērotos līmeņus euro zonai kopumā.

Otrkārt, ievainojamība, ko rada hipotekārās kreditēšanas tendences, pašlaik ir zemāka par līmeni pirms GFC, bet pieaug lēni un neviendabīgi dažādās valstīs. Vidējais riska novērtējums visos kreditēšanas rādītājos, kas apkopo informāciju no trim hipotekāro kredītu dinamikas un hipotekāro kredītu starpības rādītājiem, norāda uz zemu kopējo risku (sk. Tabulaa, panelis). Tas ir krasā pretrunā ar periodu pirms globālās finanšu krīzes 2005. un 2007. gadā, kad riska reitings bija augstāks. Lai gan kopējās kredītu dinamikas analīze no finanšu stabilitātes viedokļa ir pārliecinoša, ir vairākas eirozonas valstis, kurās hipotekāro kredītu gada pieaugums jau pārsniedz 7% un pieaug.

Treškārt, šķiet, ka mājsaimniecību bilanču ievainojamība ir mazāka nekā periodā pirms globālās finanšu krīzes. Kopumā mājsaimniecību parāda līmenis un parāda apkalpošanas slogs pašlaik liecina par līdzīgiem riskiem kā 2005. gadā un zemākiem vidējiem riskiem nekā 2007. gadā (sk. TabulaNS, panelis a). Turklāt, lai gan pirmsglobālās finanšu krīzes laikā ceturtdaļai valstu bija augsta riska signāls, šobrīd nevienai valstij nav augstāka par vidējo riska signālu, kas no finanšu stabilitātes viedokļa ir pārliecinoši. Tomēr šī maigākā aina atspoguļo arī zemākas mājsaimniecību aizņēmumu izmaksas, norādot uz riskiem, ko nākotnē varētu radīt stingrāki finansēšanas nosacījumi.^[4]

Ceturtkārt, jaunu kredītu mājokļa iegādei riska apmērs pēc dažiem kritērijiem šķiet līdzīgs laika posmam pirms globālās finanšu krīzes.^[5] Spēcīgs likmju un aizdevumu pieaugums ir īpaši satraucošs, ja to pavada aizdevuma riska pārskata pasliktināšanās, ko mēra, piemēram, pēc aizdevuma vērtības (LTV) un aizdevuma un ienākumu (LTI) attiecības.^[6] Kredītu īpatsvars ilgtermiņa aizdevumos, kas pārsniedz 90%, jaunizveidotajos aizdevumos, šķiet, ir lielāks nekā pirms GFC buma (sk. TabulaNS, panelis b). Kredītu īpatsvars ar LTI likmēm virs 6, kas nozīmē, ka mājsaimniecības aizņemas vairāk nekā sešas reizes no saviem gada rīcībā esošajiem ienākumiem, šobrīd ir aptuveni tādā pašā līmenī kā 2007. gadā. Taču, tā kā zemākas aizņēmuma izmaksas nozīmē augstāku mājokļa pieejamību, tas nozīmē, ka mājsaimniecības aizņemas vairāk nekā sešas reizes no gada rīcībā esošajiem ienākumiem. īpašas tiesības. aizdevumiem, kuru parāda apkalpošanas slogs pašlaik var būt mazāks nekā tas bija pirms GFC.

Kopumā šķiet, ka eirozonas RRE tirgu ievainojamība ir mērenāka nekā periodā pirms GFC, taču ievainojamības palielināšanās vidējā termiņā prasa rūpīgu uzraudzību un, iespējams, politikas apsvēršanu. Kopumā hipotekārās kreditēšanas apjoms ir mazāks, un mājsaimniecību bilances, šķiet, šobrīd ir noturīgākas nekā periodā pirms GFC. Turklāt, neskatoties uz pandēmiju, eirozonas banku sistēma ir noturīgāka salīdzinājumā ar periodu pirms GFC, atspoguļojot uzlabotu uzraudzības kvalitāti, spēcīgākas kapitāla pozīcijas un dažās valstīs pasākumus, kas jau risina nekustamā īpašuma riskus. Tomēr, lai turpinātu ievainojamību uzkrāšanos mājokļu nekustamā īpašuma tirgos, nepieciešama rūpīga uzraudzība un iespējamie makrouzraudzības pasākumi.